"取消公攤面積"，一周兩地官宣！購房成本會降嗎？

每經(jīng)記者 陳榮浩 每經(jīng)編輯 陳柯名 魏文藝

一周之內(nèi)，兩地先后官宣“取消公攤面積”。

12月17日，河北省張家口市發(fā)文明確，取消商品房銷售價(jià)格限價(jià)機(jī)制，鼓勵(lì)實(shí)行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進(jìn)“取消公攤”。

此前的12月12日，湖南省衡陽市亦發(fā)文明確，自2025年1月1日起商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，今年更早之前，廣東肇慶和湖南湘潭等地就提出“取消公攤”。此外，包括廣州、杭州、長沙和廈門等地，雖然未明確取消公攤，但也通過放寬對贈送面積限制、優(yōu)化陽臺等空間面積計(jì)算規(guī)則等方式提高實(shí)際得房率。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)12月18日通過微信接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，取消公攤的操作并不意味著小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)要取消公攤部分，但對于購房者最為關(guān)心的房價(jià)和得房率等問題，這確實(shí)是實(shí)實(shí)在在的“取消公攤”。

“取消公攤也可以被理解為房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要組成部分。各地應(yīng)結(jié)合其他相關(guān)內(nèi)容綜合推進(jìn)，包括持續(xù)努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、結(jié)合交房即交證、現(xiàn)房和精裝修交付等模式，以更好地提升購房者的幸福感，并真正促進(jìn)購房品質(zhì)的提升。”嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道。

多地明確“取消公攤面積”

從取消公攤面積的城市來看，目前多以三四線城市為主。

12月17日，河北省張家口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等四部門聯(lián)合發(fā)布關(guān)于印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知，落實(shí)取消普通住宅和非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)政策，并取消商品房銷售價(jià)格限價(jià)機(jī)制，鼓勵(lì)實(shí)行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進(jìn)“取消公攤”。

此前的12月12日，衡陽市自然資源和規(guī)劃局等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于全市商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的通知》，明確自2025年1月1日起，衡陽市商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。

相比之下，湘潭市在今年9月就已明確提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以實(shí)行按住房套內(nèi)面積(不含公攤面積)進(jìn)行計(jì)價(jià)、宣傳和銷售的政策。

而肇慶則在今年5月出臺“21條”措施促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，明確從2024年5月1日起，實(shí)行按住房套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法規(guī)范，優(yōu)化和公開住房公攤面積計(jì)算方式，合理適度提高得房率。

每經(jīng)記者在采訪過程中了解到，對于一些實(shí)際得房率較低的房子而言，如果按照“套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”的方式購買，對部分購房者來說，相當(dāng)于以更低的總價(jià)購得了相同戶型的房產(chǎn)。然而在實(shí)際情況中，這一優(yōu)勢更多地取決于開發(fā)商愿意讓利的程度。

此外，有些樓盤由于本身就是零公攤，實(shí)際得到的房屋面積甚至比建筑面積還要大，因此取消公攤面積政策對其購房總價(jià)并不會產(chǎn)生影響。

“雖然衡陽目前已經(jīng)官宣取消公攤，并表示可以按照套內(nèi)面積進(jìn)行計(jì)價(jià)，但不同的開發(fā)商在執(zhí)行層面可能還會存在一定的差異。”衡陽本地的房產(chǎn)中介小楊告訴每經(jīng)記者：“政策是統(tǒng)一的，但實(shí)際的操作還是取決于開發(fā)商能夠提供的優(yōu)惠力度。”

據(jù)小楊介紹，衡陽目前多數(shù)新盤處于尾盤銷售階段，新開盤的項(xiàng)目并不多，開發(fā)商并不一定愿意給出很大折扣優(yōu)惠。有的項(xiàng)目原本可以給出九五折優(yōu)惠，但如果按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的話，開發(fā)商可能就會把折扣優(yōu)惠收回去。

“公攤不透明才是根本問題”

“從房價(jià)的角度來看，雖然可能存在將公攤部分的房價(jià)轉(zhuǎn)移到套內(nèi)面積計(jì)算的情況，但這樣做會使房價(jià)呈現(xiàn)得更加直觀。在當(dāng)前的市場形勢下，這一變化有望促使房地產(chǎn)企業(yè)降低售價(jià)。”

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，部分城市在實(shí)施按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)后，購房者簽約面積即為實(shí)際入住面積，將有效解決以往“買大住小”的困擾，切實(shí)保障了購房者權(quán)益，真正做到“所購即所得”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，目前市場上對所謂的“取消公攤”其實(shí)是存在誤解的，實(shí)際上“取消公攤”與“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”完全是兩碼事，公攤面積很難真正意義上取消，公攤面積在一定程度上代表了生活品質(zhì)。

“很多購房者之所以對公攤面積有所計(jì)較，是因?yàn)樵S多開發(fā)商在設(shè)計(jì)樣板房時(shí)會把公攤面積做得很小，但實(shí)際交房時(shí)情況卻并非如此。”張大偉指出，公攤面積的不透明性和前后不一致性，才是許多購房者面臨的根本問題。

也有業(yè)內(nèi)人士分析指出，無論商品房按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)還是按建筑面積計(jì)價(jià)，對購房整體成本的影響可能并沒有想象中大，本質(zhì)上是商品房價(jià)格計(jì)算方法的差異，對房價(jià)影響整體較小。但按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)有利于購房者更直觀地了解實(shí)際價(jià)格，有利于減少因信息不對稱所引發(fā)的糾紛，促進(jìn)商品房銷售行為進(jìn)一步規(guī)范。

“由于開發(fā)商的開發(fā)成本是既定的，如果按照套內(nèi)面積來計(jì)算，一般會導(dǎo)致房屋單價(jià)上升。比如原來100萬元買100平方米的房子，套內(nèi)面積是75平方米，如果按建筑面積計(jì)算單價(jià)的話是10000元/平方米，按75平方米套內(nèi)面積計(jì)算單價(jià)是13333元/平方米，購房者的購房款總額不會變，只是房屋單價(jià)的標(biāo)簽發(fā)生變化。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)告訴每經(jīng)記者，按套內(nèi)面積計(jì)算單價(jià)可能會進(jìn)一步強(qiáng)化房價(jià)上漲的預(yù)期。

宋紅衛(wèi)進(jìn)一步分析稱：“取消公攤面積符合購房者的利益訴求，有助于購房需求的釋放以及高品質(zhì)住房的打造，也是房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到存量階段后行業(yè)未來的發(fā)展方向。”